Dopo l'individuazione dell'immobile da acquistare, l'agente immobiliare sottopone al futuro acquirente la proposta d'acquisto. Questo documento svolge la funzione di "prenotazione" per poter concludere il contratto preliminare con il proprietario dell'immobile stesso. Spesso è chiesto anche il versamento di un deposito cauzionale a garanzia dell'effettiva volontà contrattuale di acquistare l'immobile. In caso di mancata accettazione della proposta da parte del venditore, il mediatore è tenuto alla restituzione del deposito cauzionale ricevuto. La proposta di acquisto viene redatta, mettendo bene in evidenza che il compratore si impegna ad acquistare l’immobile, se quest’ultimo risulta, in regola con le norme urbanistiche e libero da qualsiasi peso o vincolo, se così non fosse la proposta si intende automaticamente nulla, e l’agenzia restituisce al compratore l’intera somma versata a deposito cauzionale.

Una volta che la proposta d'acquisto è stata accettata dal venditore nei tempi previsti si arriva alla stipula del preliminare di compravendita o compromesso. Si tratta di un atto privato in cui le parti stabiliscono, dichiarano e sottoscrivono reciprocamente la volontà rispettivamente di vendere ed acquistare alle condizioni indicate nel compromesso stesso. Ecco perché la stesura del documento è molto importante e deve essere affidata ad un professionista del settore che tutelerà i reciproci diritti delle parti, senza zone buie. Gli elementi fondamentali che costituiscono un compromesso sono: la descrizione dell'immobile, il prezzo dell'immobile, le modalità di pagamento, l'importo della caparra che si intende versare, la data dell'atto notarile. È inoltre possibile fare inserire nel preliminare tutte le notazioni e puntualizzazioni che si ritengono più opportune...

Il rogito è l'atto di vendita vero e proprio con il quale si formalizza il passaggio di proprietà dell'immobile sulla base di quanto stabilito nel preliminare di compravendita. E’ importante sapere in anticipo di quali documenti si ha bisogno per poter stipulare un atto notarile, di seguito vengono riportati quelli essenziali:

• documento di identità
• codice fiscale
• atto di nascita
• certificato di stato civile (se il compratore non è coniugato)
• certificato per riassunto dell’atto di matrimonio (se il compratore è Coniugato)
• fotocopie degli assegni consegnati al compromesso
• fotocopia dell’assegno di pagamento dell’agenzia immobiliare

N.B.: non sempre sono necessari tutti questi documenti, alcuni di questi sono anche cumulabili in un unico documento. La nostra agenzia vi seguirà per semplificare al massimo l’ottenimento di tutta la documentazione.L’agenzia Caiazzo Immobiliare offre anche la possibilità di stipulare gli atti notarili presso la sua sede all’interno di una sala realizzata per garantire il massimo della privacy.

La base imponibile per il calcolo delle tasse nel caso di compravendita di immobili che non sono ad uso abitativo, o che sono ad uso abitativo ma in cui anche solo una delle parti non è un privato, è sempre rappresentata dal prezzo di acquisto. N.B. a seguito degli interventi legislativi (legge finanziaria per il 2006 e legge n° 248 dell 2006), per le compravendite di immobili ad uso abitativo poste in essere tra privati (vale a dire persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato. L’agevolazione spetta, però, a condizione che nell’atto sia indicato l’affettivo importo pattuito per la cessione.

Ecco quali sono le spese e le tasse da mettere in conto con l'indicazione delle diverse aliquote che si pagano a seconda del tipo di acquisto (prima casa, seconda casa , casa di lusso).

> ACQUISTO PRIMA CASA da un privato o da un'impresa che non esercita in via esclusiva o principale l'attività di compravendita immobiliare:

• Imposta di registro 3% sul valore catastale
• Imposta ipotecaria fissa di € 168,00
• Imposta catastale fissa di € 168,00

> ACQUISTO PRIMA CASA da un'impresa costruttrice, che ristruttura o che esercita in via esclusiva o principale l'attività di compravendita immobiliare:

• Iva del 4% sul valore dichiarato al rogito
• Imposta di registro fissa di € 168,00
• Imposta ipotecaria fissa di € 168,00
• Imposta catastale fissa di € 168,00

 > ACQUISTO SECONDA CASA O DI LUSSO da un privato o da un'impresa che non esercita in via esclusiva o principale l'attività di compravendita immobiliare:

• Imposta di registro al 7% sul valore catastale
• Imposta ipotecaria al 2% sul valore catastale
• Imposta catastale all' 1% sul valore catastale

> ACQUISTO SECONDA CASA O DI LUSSO da un'impresa costruttrice, che ristruttura o che esercita in via esclusiva o principale l'attività di compravendita immobiliare:

• Iva 10 o 20% sul valore dichiarato al rogito
• Imposta di registro fissa di € 168,00
• Imposta ipotecaria fissa di € 168,00
• Imposta catastale fissa di € 168,00

> ACQUISTO DI TERRENI
Per i terreni non agricoli la base imponibile è il valore indicato in atto.

• 8% per la registrazione con un minimo di Eur 168,00
• 2% per l’imposta Catastale con un minimo di Eur 168,00
• 1% per l’imposta Ipotecaria con un minimo di Eur 168,00

> TERRENI AGRICOLI
Per i terreni  agricoli la base imponibile è il valore indicato in atto.

1. Se chi acquista è una persona fisica o giuridica non addetta all’agricoltura le imposte da pagare sono le seguenti:
   
   - 15% per l’imposta di Registro con un minimo di Eur 168,00
   - 2% per l’imposta Catastale con un minimo di Eur 168,00
   - 1% per l’imposta Ipotecaria con un minimo di Eur 168,00
   - 3% sul prezzo dichiarato per l’abitazione principale se il venditore è un privato
   - 4% di iva sul prezzo dichiarato per l’abitazione principale se il venditore è una società.
   
   Entrambe le opzioni si verificano nel caso di trasferimento della residenza all’interno dell’immobile. Senza che L’acquirente trasferisca la residenza all’interno dell’immobile l’aliquota è sempre del 10%.
2. Se chi acquista è un imprenditore agricolo o dichiara che lo diverrà:
   
   - 8% per l’imposta di Registro con un minimo di Eur 168,00
   - 2% per l’imposta Catastale con un minimo di Eur 168,00
   - 1% per l’imposta Ipotecaria con un minimo di Eur 168,00
   - 3% sul prezzo dichiarato per l’abitazione principale se il venditore è un privato
   - 4% di iva sul prezzo dichiarato per l’abitazione principale se il venditore è una società
   
   Entrambe le opzioni si verificano nel caso di trasferimento della residenza all’interno dell’immobile. Senza che L’acquirente trasferisca la residenza all’interno dell’immobile l’aliquota è sempre del 10%.
3. Se l’acquiranete è un coltivatore diretto o dichiara che lo diverrà:
   
   - 1% su prezzo dichiarato per il terreno con un minimo di Eur 168,00
   - 3% sul prezzo dichiarato per l’abitazione principale se il venditore è un privato
   - 4% di iva sul prezzo dichiarato per l’abitazione principale se il venditore è una società.
   
   Entrambe le opzioni si verificano nel caso di trasferimento della residenza all’interno dell’immobile. Senza che L’acquirente trasferisca la residenza all’interno dell’immobile l’aliquota è sempre del 10%.

> Oltre a tali imposte dobbiamo aggiungere

• Onorario del notaio per la compravendita: varia in base al prezzo d'acquisto dell'immobile e all'ubicazione ed è soggetto ad Iva del 20%
• Onorario dell'agenzia immobiliare: commissione pagata all'agenzia di norma pari al 3% del valore dell'immobile, tale commissione è soggetta ad iva del 20%. 
• Istruttoria pratica mutuo: è la fase in cui si compiono tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento può essere o meno concesso. Il costo può essere determinato in misura fissa da € 150,00 a € 300,00 o in percentuale dallo 0,1% allo 0.5% dell'importo erogato.
• Perizia tecnica: il costo oscilla tra € 120,00 e € 300,00, viene effettuata da un tecnico di fiducia della banca che accerta il valore dell'immobile e soprattutto che sullo stesso non sussistano anomalie o abusi edilizi.
• Imposta sostitutiva: attualmente lo 0,25% sul mutuo concesso: è detta sostitutiva perché è pagata in sostituzione d'altre imposte più onerose (bollo, registro, ipotecaria). Tale tassa si paga alla banca all'erogazione della somma mutuata.
• Onorario del notaio per l'atto di mutuo: variabile in base all'importo del finanziamento e all'ubicazione ed è soggetto ad Iva del 20%.
• Allacciamenti: bisogna infine aggiungere, nel caso di acquisto da impresa, di immobile mai abitato, i costi per gli allacciamenti (gas - metano, acqua potabile, enel) e gli eventuali accatastamenti (della casa, del box, o di pertinenze accessorie). Gli importi possono variare in funzione dell'ente erogatore del servizio.

Di seguito elenchiamo i requisiti indispensabili per usufruire dello sconto fiscale. L'acquirente deve essere una persona fisica vale a dire un privato. Deve essere per l'acquirente l'unica casa di proprietà nel comune in cui risiede o deve stabilirvi entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza. L'acquisto deve riguardare una casa d'abitazione non di lusso. L'acquirente deve attestare, nell'atto, la sussistenza di tutti i requisiti descritti e chiedere l'applicazione dell'agevolazione.

Per cinque anni la casa non deve più essere posta in vendita né donata, altrimenti le agevolazioni decadono e bisognerà pagare la differenza sull'imposta di registro, catastale, ipotecaria a suo tempo risparmiata, nonché una soprattassa del 30% e gli interessi a decorrere dalla data di stipulazione dell'atto. Però se, entro 12 mesi dalla rivendita anticipata, si provvede ad acquistare un'altra abitazione principale, le sanzioni non scatteranno. Le agevolazioni in esame spettano inoltre per l'acquisto, anche con atto separato, di alcune pertinenze delle abitazioni principali e per non più di una delle seguenti: cantina o soffitta cat. C/2 box auto cat. C/6 tettoia o posto auto cat. C/7.

Da ultimo, va ricordato che dell'agevolazione si può beneficiare più volte, senza limiti, purché valgano le condizioni sopracitate, ma soprattutto purché non si possiedano (su tutto il territorio nazionale) altre abitazioni comprate usufruendo delle stesse agevolazioni per la prima casa. È quindi possibile vendere casa e comprarne un'altra, sempre usufruendo dello sconto fiscale, purché la cosa avvenga in tempi successivi e nel rispetto delle norme previste.

Domicilio fiscale
Quando cambiate casa ricordatevi di notificare il vostro nuovo domicilio fiscale all'Ufficio delle Imposte Dirette del vostro capoluogo/provincia.
Se non conoscete dove si trovi nella vostra città potete cercare sull'elenco telefonico sotto la voce Uffici Finanziari, sul sito del Ministero delle Finanze o telefonare al Call Center del Ministero al numero 147.800.444
La notifica può avvenire andando di persona allo sportello (ricordatevi di portare la carta d'identità e il certificato di residenza), oppure mediante l'invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno (allegate fotocopie di carta d'identità e certificato di residenza)
Allo sportello dovrete segnalare su un apposito modulo il cambio di domicilio fiscale. Tale cambiamento verrà ufficializzato entro 60 giorni dal momento della vostra comunicazione.

Cambio di residenza
Il cambio di residenza nell'ambito del comune deve essere richiesto personalmente dal cittadino interessato; se deve cambiare residenza un'intera famiglia, è sufficiente che si presenti un unico componente del nucleo familiare, maggiorenne e con un documento d'identità valido, indicando l'esatto indirizzo della nuova abitazione, compresi i numeri di scala e di interno.
Dal 1° ottobre 1995 l'aggiornamento dell'indirizzo sulle patenti di guida (e dall'1.3.1997 l'aggiornamento sul libretto di circolazione dei veicoli) a seguito di trasferimento della residenza o di cambiamento di abitazione ha luogo direttamente d'ufficio a cura dell'Ufficio Anagrafe che rilascia una ricevuta provvisoria da conservare con la patente di guida e con il libretto di circolazione fino all'aggiornamento definitivo da parte della motorizzazione centrale di Roma.
Entro 180 giorni dalla definizione della pratica, si riceverà al proprio domicilio un tagliando che sostituirà quello provvisorio e che dovrà essere apposto sui documenti da aggiornare.
Se entro 180 giorni non si riceve il tagliando, ci si potrà rivolgere al numero verde: 800 - 23 23 23

Voltura utenze
Quando vende o si acquista un immobile è necessario notificarlo agli enti fornitori di gas, luce e acqua. Può essere opportuno accordarsi con la controparte per ridurre al minimo i costi per la voltura.

Mutuo significa semplicemente prestito. È un contratto con il quale la banca o una finanziaria (dette mutuanti) consegnano ad un loro cliente (detto parte mutuataria o mutuatario) una determinata somma di denaro allo scopo di acquistare, ristrutturare o costruire un immobile. Tale somma sarà restituita con scadenze predeterminate (mensili, trimestrali, semestrali) maggiorate dagli interessi che sono stati concordati. La durata è libera, anche se generalmente viene compresa tra 5 e 30 anni. Ricordiamo che il mutuo è ormai un prodotto fatto su misura in base alle esigenze di chi lo richiede. Per questo ormai esiste una gamma davvero diversificata di possibilità.

I tempi necessari all'erogazione del mutuo variano dai 15 ai 30 giorni dalla presentazione della documentazione indispensabile.

La percentuale degli interessi sulla somma prestata è comunemente chiamata tasso e può essere fisso o variabile. Vediamo a grandi linee come funzionano e in cosa differiscono.

Tasso fisso
È semplicemente una percentuale prestabilita che non cambierà con il passare del tempo. Le rate saranno quindi sempre uguali, indipendentemente dall'andamento del costo del denaro. È naturale che questa sicurezza ossia la certezza di non avere variazioni fino all'ultima rata abbia un prezzo: i mutui a tasso fisso hanno un costo normalmente un po' più elevato di quelli a tasso variabile.

Tasso variabile
Questo tasso varia invece in base all'andamento di una molteplicità di fattori economici o meglio indici, identificabili attraverso sigle. Alcune banche ne usano più di uno contemporaneamente, attribuendo a ciascuno una diversa incidenza sul tasso effettivo. All'indice adottato viene aggiunta, di solito, un'altra percentuale chiamata spread (commissione variabile da banca a banca che oscilla tra l'1% e il 2% per l'opera d'intermediazione svolta nella concessione di un mutuo) che resta fissata per tutta la durata del prestito. Se quindi il tasso variabile proposto da una banca consiste nell'Euribor che in quel momento è del 6% più uno spread del 2%, questo vuol dire che il tasso effettivo, sarà del 8%. Quando l'Euribor, per ragioni di mercato, scenderà al 4%, il tasso effettivo scenderà automaticamente al 6%, e così via. È facile seguire i mutamenti degli indici cui è agganciato il proprio mutuo, perché alcuni quotidiani li riportano nelle pagine economiche.

È il pagamento periodico da effettuare per estinguere un debito. La periodicità del rimborso è stabilita nel contratto di mutuo (mensile, trimestrale o semestrale). Le rate sono composte da una parte di capitale e una parte di interessi.

È il piano di restituzione graduale di un finanziamento che avviene pagando le rate a scadenze prefissate. Il sistema scelto dalla maggior parte degli istituti di credito è chiamato "ammortamento francese", e consiste nel fatto che la quota interessi decresce con il passare del tempo, mentre la quota capitale sale. In sostanza, nelle prime rate del mutuo, la quota dell'interesse rappresenta la maggioranza dell'importo, mentre nelle ultime quasi tutto l'importo è rappresentato dalla quota del capitale.

È il periodo intercorrente fra l'erogazione del prestito e la prima scadenza del rimborso previsto dal piano di ammortamento. Es: finanziamento erogato il 18 marzo, la prima rata si pagherà il 30 di aprile, maggiorata degli interessi di preammortamento maturati dal 18 al 31 di marzo.

I documenti richiesti dalla banca servono, anzitutto, a valutare la cosiddetta "capacità reddituale": in pratica la parte di reddito che realmente può essere destinata al rimborso del prestito senza dimenticare le esigenze della vita quotidiana. È per questo che il modello Unico, il 730, o il modello CUD, gli ultimi tre cedolini dello stipendio e la dichiarazione del datore di lavoro, sono documenti indispensabili. Per i lavoratori autonomi serve l'iscrizione alla C.C.I.A.A. e per tutti gli acquirenti la copia del documento d'identità e del codice fiscale. Infine, occorre produrre la documentazione relativa alla casa che si vuole acquistare: una planimetria dell'immobile, una copia dell'ultimo atto di provenienza della proprietà, una copia del preliminare di compravendita (compromesso) e una perizia sul valore dell'immobile fatta da un professionista iscritto all'Albo o da un agente immobiliare.

L'importo massimo finanziabile è pari all'80% del valore dell'immobile stimato attraverso una perizia. L'importo dell' 80% può essere elevato fino al 100% qualora vengano fornite ulteriori garanzie: ad esempio fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie, assicurative ecc…

Imposta sostitutiva: Oltre al costo degli interessi il mutuatario è tenuto a corrispondere l'imposta detta "sostitutiva" attualmente dello 0,25% sul prestito concesso. È detta sostitutiva perché è pagata in sostituzione d'altre imposte più onerose (bollo, registro, ipotecaria). Tale tassa si paga alla banca all'erogazione della somma mutuata.

Istruttoria: prima di concedere un mutuo la banca o la finanziaria analizzano le spese mensili del nucleo familiare richiedente, in modo da stabilire la sua capacità di rimborso delle rate. Se questa analisi si conclude positivamente, inizia la procedura per formalizzare il contratto di mutuo. La commissione da corrispondere varia da banca a banca e si applica in forma fissa (es. da € 150,00) oppure in percentuale (es. 0.5% del finanziamento erogato). Questo vuol dire che, per un mutuo di € 50.000,00 se ne riceveranno € 49.725,00 con imposta sostitutiva e istruttoria già pagate.

Perizia: dove necessita, viene effettuata da un tecnico di fiducia della banca che accerta il valore dell'immobile, ma soprattutto che lo stesso non presenti anomalie o abusi edilizi. Il costo oscilla tra € 120,00 e € 300,00.

Notaio: Infine abbiamo la parcella notarile per la stipula del contratto definitivo di mutuo, che può oscillare in proporzione al valore dell'ipoteca iscritta, da € 1.000,00 a € 2.000,00.

È facoltà del mutuatario, di estinguere anticipatamente il prestito sia parzialmente che totalmente. Con l'estinzione parziale, normalmente non cala il numero delle rate, ma il loro importo. A richiesta del cliente è però possibile mantenere immutato l'importo delle rate, ma di ridurre la durata del finanziamento. Alcune banche richiedono una commissione per l'estinzione anticipata, che può variare dal 1% al 3% sul capitale estinto. Fanno eccezione i mutui esentati per legge dall'applicazione della commissione di anticipata estinzione. Il Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007 (cosiddetto Decreto Bersani convertito nella Legge n° 40 del 2 aprile 2007) stabilisce infatti la nullità di qualsiasi clausola che la preveda, a condizione che:

• il contratto di mutuo sia stato sottoscritto dal 2 febbraio 2007 in avanti;
• il finanziamento venga richiesto da persone fisiche ai fini di acquisto o ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione (o allo svolgimento di attività economiche e professionali).

Può capitare di acquistare una casa su cui è ancora attivo il finanziamento del precedente proprietario. L'acquirente può decidere di corrispondere una parte in contanti, e per la parte rimanente subentrare nel mutuo. Il venditore, che può essere anche l'impresa costruttrice dell'immobile, resta però debitore "solidale": quindi, se il nuovo acquirente non paga, la banca potrà rivalersi sul precedente proprietario. Il venditore può in ogni caso chiedere alla banca di essere liberato completamente dal rapporto.

L'ipoteca è la garanzia mediante la quale un immobile viene vincolato per soddisfare la restituzione di un debito. Una volta che l'immobile è ipotecato, se il debitore non paga le rate del mutuo, la banca può chiedere che sia venduto all'asta e che il danaro ricavato sia utilizzato per l'estinzione del debito. L'ipoteca viene iscritta di solito per il doppio della somma concessa (es. € 77.000 di mutuo, ipoteca per € 144.000). Tale importo non rappresenta il totale che il mutuatario dovrà restituire alla banca, bensì la somma massima che, in caso di vendita all'asta, è riservata alla banca per recuperare il capitale prestato, gli interessi non pagati e le spese sostenute per le relative procedure.

Non va trascurato un vantaggio fiscale per chi stipula un mutuo. Se l'acquisto riguarda la propria abitazione principale (cioè quella in cui si risiede), si potrà scontare direttamente dall' IRE (la vecchia IRPEF) una somma pari al 19% degli interessi pagati nell'anno. La detrazione compete per un importo massimo di € 4000,00 da suddividere tra i vari cointestatari e lo sconto massimo ottenibile è perciò di €760.

Limiti di importo
Gli imponibili massimi ammessi alla detrazione sono i seguenti:

• Mutui per acquisto: 4.000 Euro all'anno (dal 2007 - in precedenza erano 3.615,20)
• Mutui per costruzione e ristrutturazione: 2.582,28 Euro all'anno.

Componenti
Le voci indicate di seguito costituiscono l'imponibile utilizzabile per la detrazione fiscale:

• Spese di istruttoria bancaria
• Costi della perizia
• Imposta sul mutuo
• Costi dell'atto notarile di mutuo
• Quote interessi delle rate di mutuo

 ESEMPIO DI CALCOLO

Per osservare cosa succede nel tempo alla detrazione fiscale puoi esaminare lo sviluppo seguente.

Elementi di calcolo:

• Mutuo per acquisto abitazione principale (limite detrazione di 4.000 Euro all'anno)
• Frazione detraibile: 100%
• Importo: Euro 100.000 (a tasso fisso del 5%)
• Erogazione: 1° luglio 2007
• Durata: 5 anni
• Spese iniziali: Euro 3.000 (istruttoria bancaria, perizia, onorario notarile, imposta sostitutiva)

 Dall'ultima colonna appare evidente che in tutti i casi il massimo rimborso ammesso dalla normativa ammonta a 760 Euro all'anno.

Come si ottiene il rimborso
Le spese di apertura del mutuo risultano dalle contabili bancarie e dalla fatture del perito e del notaio.

Gli interessi passivi vengono invece certificati dalla banca mutuante una volta all'anno con una dichiarazione inviata di solito spontaneamente entro il mese di maggio. Qualora non pervenisse sarà possibile richiederne il duplicato.

I lavoratori dipendenti potranno consegnare tale documentazione ai Centri di Assistenza Fiscale (CAF) ai fini della compilazione del Modello 730. Con questa soluzione potranno ricevere entro pochi mesi, direttamente nella busta paga, il rimborso spettante.

I lavoratori autonomi indicheranno la quota detraibile nella propria dichiarazione dei redditi (Modello UNICO), riducendo così il versamento dell'IRE dovuta.

Le certificazioni di spesa non dovranno essere allegate al Modello, ma andranno conservate ed esibite all'Agenzia delle Entrate in occasione di eventuali controlli.

Legge n° 40 del 2 aprile 2007 (cosiddetta Legge Bersani). Cosa significa?

Vuol dire che un mutuatario può trasferire il suo debito ad un'altra banca che gli propone condizioni migliori, riducendo al minimo costi e formalità.

NOTA: in termini giuridici ciò avviene appellandosi all'articolo 1202 del Codice Civile, che disciplina la "surrogazione per volontà del debitore".

Mediante tale dispositivo la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario. A seguito dell'atto di surrogazione ciò risulterà da un'annotazione a margine dell'ipoteca.

Così, mentre in passato la sostituzione di mutuo implicava la cancellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione di una nuova, quest'operazione può essere ora condotta mediante un unico atto di surrogazione, con conseguente risparmio sui costi notarili e di imposta, il cui pagamento non andrà così ripetuto.

NOTA: L’onorario del notaio per l’atto di surrogazione risulterà quasi dimezzato rispetto al costo di un tradizionale atto di mutuo. Considerando il costo complessivo, incluse le spese fisse, si assisterà tuttavia ad una riduzione di circa 1/3.

Tra l’altro la Legge 244 del 24 dicembre 2007 (Manovra Finanziaria 2008) stabilisce che con la surrogazione deve essere garantita al cliente “l'esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura.” Quindi tutta l'operazione può essere condotta senza sopportare spese di sorta, con la sola eccezione dell'atto notarile.

A seguito della sua sottoscrizione la banca subentrante provvederà a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore originario nella relazione con il mutuatario.

Il debitore si troverà così a rimborsare la nuova banca, alle condizioni concordate con quest'ultima.

In termini fiscali verranno conservati tutti i benefici goduti sul mutuo sostituito.